Cualquiera que haya estado mirando los precios de las viviendas en Estados Unidos en los últimos diez años sabrá que hay un problemón: los precios son cada vez más desorbitados y más gente está perdiendo el acceso a un hogar. Nosotros tuvimos suerte (sabiendo lo que vino después) de haber comprado nuestra casa en 2019, cuando los precios habían subido solo un 20-25% respecto al año 2016, por ejemplo, y los intereses de la hipoteca eran mínimos (de nuevo, comparados con lo que vino después). La competición era (y sigue siendo) fuerte, con la mayoría de los compradores poniendo varios miles de dólares más de lo que indicaba la oferta original. Historias de “gente” que compraba la casa a toca teja (all cash) no resultaban sorprendentes.
Desde la compra de nuestra casa, he leído poco sobre el tema y he saltado entre los grupos que ven las viviendas como inversión y los que las ven como un producto de consumo. Hasta hace poco, estaba del lado de este último: de los que piensan que compras una casa porque necesitas un lugar físico donde vivir, estabilidad para tu familia y seguridad.
Pero ahora que llega el verano y la vivienda es uno de los temas más comentados en las barbacoas y fiestas, me venía bien informarme para ir más allá de los clichés de siempre. Buscando respuestas, un video del profesor Eduardo Garzón (del cual aprendo todas las semanas) me abrió los ojos y me introdujo en dos papers clave: el trabajo de Richard Dusansky, que explica por qué la ley de la oferta y la demanda neoclásica no funciona con la vivienda, y el de Schuyler Louie, que demuestra por qué construir más casas, por sí solo, no sirve para bajar los precios.
Paradoja: precios más altos, ¿y más demanda?
Al mirar lo ocurrido en 2019 y lo sucedido después, la lógica económica neoclásica se desmorona. Si el precio de un bien sube drásticamente, la demanda de los consumidores debería disminuir. Sin embargo, en el sector inmobiliario estadounidense ocurre lo contrario: los precios se disparan y la competencia se vuelve más salvaje.
¿Por qué los hogares actúan de esta manera? Siguiendo a Dusansky, que analizó a fondo este comportamiento en su análisis empírico de la demanda de vivienda de los hogares, esto ocurre porque la vivienda es un activo dual. No tienes que elegir un lado, sino ambos a la vez: es un producto de consumo e inversión.
Aquí es donde el mercado se vuelve «loco»:
- El motivo de inversión supera al de consumo: cuando los compradores desarrollan la expectativa de que los precios seguirán subiendo, el miedo a quedarse fuera (Fear of Missing Out, o FOMO) y la perspectiva de ganancias futuras hacen que las familias estén dispuestas a pagar hoy precios de sobrecompra. Esto es lo que alimenta la competencia salvaje.
- La gasolina del crédito barato: a esto hay que añadir que las tasas de interés se mantenían en niveles históricamente bajos. Un interés mínimo reduce drásticamente el coste mensual de la hipoteca y expande artificialmente el poder adquisitivo de los compradores, actuando como gasolina en un mercado ya sobrecalentado.
El mito de la oferta: ¿Por qué construir más no resuelve el problema?
El argumento estrella de la economía de tertulia es que «faltan casas» y que la solución es simplemente desregular el suelo y edificar más. Sin embargo, la evidencia demuestra lo contrario. En su investigación, Schuyler Louie demuestra rigurosamente que las restricciones de oferta no explican el aumento de los precios en las ciudades de EE.UU.
El trabajo de Louie pone el dedo en la llaga de la teoría neoclásica: construir más no es una solución mágica. El estudio concluye que las políticas públicas enfocadas exclusivamente en «desregular para edificar» resultan insuficientes. Si la demanda especulativa o de alta liquidez sigue desbocada, el mercado absorbe las nuevas casas a precios cada vez más altos, sin que estos caigan para el comprador de a pie (como tú o como yo).
Las fuerzas que impulsan el mercado están ligadas a la concentración del capital. Los compradores con acceso a dinero barato o con alta liquidez (como los compradores all-cash que mencionábamos antes) transforman el inventario disponible en un vehículo de inversión, desconectando por completo el precio de la realidad salarial local.
Como podemos ver, el trabajo de Louie se complementa a la perfección con el de Richard Dusansky. Mientras Dusansky explica que la demanda aumenta cuando el precio sube (por motivos de inversión), Louie demuestra empíricamente que la oferta no puede contrarrestar esa fuerza.
Caso de éxito frenando la demanda especulativa
Phoenix: La corrección del mercado unifamiliar tras el freno a los alquileres cortos
Phoenix, Arizona, se convirtió durante la pandemia en uno de los epicentros de la especulación inmobiliaria en Estados Unidos. Inversores tanto locales como corporativos adquirieron masivamente viviendas unifamiliares tradicionales con un único fin: retirarlas del mercado residencial y convertirlas en hoteles de facto mediante plataformas de alquiler a corto plazo (STR) como Airbnb y Vrbo.
La Regulación
Ante la presión comunitaria por la pérdida de inventario de las familias locales, el panorama regulatorio dio un giro drástico a finales de 2023 y a principios de 2024. La ciudad de Phoenix implementó ordenanzas estrictas de registro obligatorio, licencias comerciales específicas y un sistema de multas severas para las propiedades que operaran en la ilegalidad o causaran disturbios en los vecindarios, limitando la proliferación descontrolada en zonas residenciales de baja densidad.
Impacto en la especulación y los precios
El endurecimiento de las reglas incrementó notablemente el costo operativo y el riesgo en la gestión de estos portafolios turísticos. Cuando las barreras de cumplimiento aumentan, los inversores comerciales tienden a liquidar sus posiciones, devolviendo ese inventario al mercado de venta tradicional. De acuerdo con los indicadores inmobiliarios mensuales de Redfin Research (gráfico), Phoenix empezó a registrar una corrección y una estabilización a la baja del precio medio de la vivienda en la región.
En el gráfico, el eje vertical (donde se ven el 20%, 0% y -1.8%) mide la Tasa de Variación Interanual (Year-over-Year o YoY), qué tan rápido suben o bajan los precios hoy en comparación con el mismo mes del año anterior. Por ejemplo, cuando la línea roja (la azul es el Índice de Precios de Vivienda S&P CoreLogic Case-Shiller) cruza por debajo del 0% (como a mediados de 2023 y ahora a principios de 2026, con -1,8%), significa que los precios de las casas están cayendo. Significa que comprar una vivienda en Phoenix hoy es un 1,8% más barato que en la misma fecha de 2025. Si una propiedad promedio valía $400,000 el año pasado, hoy se negocia en torno a $392,800.
Otros casos de éxito se encuentran en New York y en Atlanta. New York con la Housing Stability and Tenant Protection Act (HSTPA). Esta legislación cerró drásticamente las vías legales que utilizaban los caseros corporativos para retirar los departamentos del régimen de estabilización de alquileres, limitando severamente los aumentos por vacancia y los cargos transferibles por mejoras edilicias.
Para proteger el stock de vivienda asequible, la Ciudad de Atlanta aprobó su Ordenanza de Alquileres a Corto Plazo. La regla central de esta normativa ataca el núcleo de la demanda especulativa corporativa: establece que un individuo solo puede registrar un máximo de dos propiedades para el alquiler de corto plazo, y una de ellas debe ser, obligatoriamente, su residencia principal. Esto prohibió de golpe el modelo de los operadores comerciales que operaban redes de decenas de casas distribuidas en los vecindarios de la ciudad.
Conclusión
El análisis de la demanda de vivienda me deja una lección clara para nuestras finanzas personales: el mercado inmobiliario no se mueve según las dinámicas de las familias trabajadoras. Está guiado por las expectativas, el costo del dinero y la desigualdad en el acceso al capital. El mercado no se autorregula por sí solo y, cuando la demanda especulativa reina, la vivienda deja de cumplir su función social. Más regulación y políticas enfocadas en proteger al consumidor parecen ser la única solución real para dar espacio a todos.
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